Come aprire un B&B: requisiti, costi, tasse e agevolazioni – Guida completa 2024

Sognare di aprire un B&B è un'idea che affascina molti. Trasformare la propria casa in un accogliente rifugio per viaggiatori provenienti da tutto il mondo, offrire loro un soggiorno confortevole e un'esperienza autentica del territorio, può essere un'attività gratificante e ricca di soddisfazioni.

Tuttavia, prima di tuffarsi a capofitto in quest'avventura, è fondamentale conoscere bene i requisiti burocratici, i costi da affrontare, le tasse da pagare e le agevolazioni a cui si può accedere.

In questa guida completa del 2024, vi accompagneremo passo dopo passo lungo l'iter di apertura di un B&B, fornendovi tutte le informazioni necessarie per iniziare con il piede giusto.

Documenti richiesti per aprire un B&B

Per avviare un'attività di B&B, è necessario innanzitutto presentare alcuni documenti presso il Comune di riferimento.

SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)

La SCIA (Segnalazione Certificazione di Inizio Attività) è la comunicazione con cui si dichiara l'intenzione di avviare l'attività di B&B. La SCIA non richiede l'ottenimento di autorizzazioni preventive, ma è obbligatoria per legge e deve essere presentata allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del Comune nel quale si trova l'immobile adibito a B&B. La presentazione può avvenire telematicamente attraverso la piattaforma SUAP del Comune oppure presso lo sportello fisico dello Sportello stesso. Per maggiori informazioni e per il modulo da compilare, consulta il sito web del Comune nel quale si trova il B&B.

CIR (Codice Identificativo Regionale)

Il CIR (Codice Identificativo Regionale) è un codice univoco che identifica ogni struttura ricettiva in Italia, tra cui i B&B. È obbligatorio ottenerlo per poter esercitare legalmente l'attività di gestione di un B&B e la procedura per richiederlo varia a seconda della Regione. In generale, è necessario presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al Comune nel quale si trova il B&B, corredata da alcuni documenti:

• Dichiarazione attestante la conformità dei locali ai requisiti igienico-sanitari e di sicurezza
• Attestazione di avvenuta iscrizione al Registro Imprese (se il gestore del B&B è una ditta individuale)
• Copia del contratto di locazione o di comodato dell'immobile
• Richiesta di assegnazione del CIR

In alcune Regioni, la richiesta del CIR può essere effettuata online sul portale web della Regione. Per maggiori informazioni sulle modalità di richiesta del CIR nella tua Regione, consulta il sito web del Comune o della Regione di competenza.

CIN (Codice Identificativo Nazionale)

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è il codice univoco che identifica ogni struttura ricettiva in Italia, il cui ottenimento è obbligatorio a partire da settembre 2024 per poter esercitare legalmente l'attività di gestione di un B&B.

Come funziona il CIN:

• Il CIN è composto da 7 caratteri, alfanumerici.
• Deve essere esposto all'esterno della struttura ricettiva.
• Deve essere indicato in ogni comunicazione relativa alla struttura, come il sito web, i canali social e i materiali pubblicitari.
• Deve essere comunicato agli ospiti all'arrivo.

La richiesta del CIN deve essere effettuata telematicamente tramite il portale web del Ministero del Turismo. Per presentare la richiesta è necessario essere in possesso di uno SPID (Sistema Pubblico dell'Identità Digitale) o di una Carta d'Identità Elettronica (CIE).

La procedura per richiedere il CIN è la seguente:

1. Accedere al portale web del Ministero del Turismo.
2. Registrarsi al portale, se non si è già registrati.
3. Selezionare la sezione dedicata al CIN.
4. Compilare il modulo online con i dati richiesti, tra cui:
1. I dati anagrafici del titolare della struttura ricettiva
2. I dati della struttura ricettiva
3. Un'attestazione di conformità dei locali ai requisiti igienico-sanitari e di sicurezza
5. Allegare i documenti richiesti.
6. Inviare la richiesta.

Il Ministero del Turismo verificherà la richiesta e, se tutto è in regola, rilascerà il CIN entro 5 giorni lavorativi.

Requisiti per aprire un B&B

Oltre alla documentazione obbligatoria, per avviare un'attività di bed and breakfast è necessario rispettare una serie di requisiti stabiliti a livello nazionale e regionale. Questi requisiti riguardano diversi aspetti, dalla struttura dell'immobile ai servizi offerti. Vediamoli tutti!

Leggi regionali

Le leggi che regolano i B&B non sono uniformi in tutto il territorio italiano. Ogni regione ha infatti la propria normativa che disciplina nel dettaglio i requisiti da rispettare per l'apertura e la gestione di un B&B. Per un quadro completo e aggiornato delle normative regionali, consulta le pagine web dedicate.

Regione	Legge Regionale
Abruzzo	→ Come aprire un B&B in Abruzzo: L.R. 28.4.2000, n. 78 (modificata da L.R. n. 44/2011)
Basilicata	→ Come aprire un B&B in Basilicata: Legge Regionale 4 giugno 2008, n. 8
Calabria	→ Come aprire un B&B in Calabria: Legge 26 febbraio 2003, n. 2; Legge Regionale del 7 agosto 2018, n. 34
Campania	→ Come aprire un B&B in Campania: Legge Regionale 10 maggio 2001, n. 5
Emilia Romagna	→ Come aprire un B&B in Emilia Romagna: Art. 13 della L.R. 28 luglio 2004, n. 16
Friuli Venezia Giulia	→ Come aprire un B&B in Friuli Venezia Giulia: LR 21/2016, art. 25; LR 21/2016, allegato H
Lazio	→ Come aprire un B&B in Lazio: Regolamento 16 giugno 2017, n. 14
Liguria	→ Come aprire un B&B in Liguria: Legge regionale 12 novembre 2014, n. 32
Lombardia	→ Come aprire un B&B in Lombardia: Legge Regionale 1 ottobre 2015, n. 27
Marche	→ Come aprire un B&B nelle Marche: Legge Regionale 11 luglio 2006, n. 9; DGR 70 del 31/01/2022 - Allegato A; Allegato B
Molise	→ Come aprire un B&B in Molise: Legge Regionale 12 luglio 2002, n. 13
Piemonte	→ Come aprire un B&B in Piemonte: Legge regionale n. 13 del 03 agosto 2017; Regolamento regionale n. 4 del 08 giugno 2018
Puglia	→ Come aprire un B&B in Puglia: Legge Regionale del 7 Agosto 2013, n. 27
Sardegna	→ Come aprire un B&B in Sardegna: Allegato A alla Delibera G.R. n. 1/13 del 8.1.2019
Sicilia	→ Come aprire un B&B in Sicilia: Legge Regionale n. 32 del 2000
Toscana	→ Come aprire un B&B in Toscana: Legge regionale 20 dicembre 2016, n. 86
Trentino	→ Come aprire un B&B in Provincia di Trento: Legge provinciale 15 maggio 2002, n. 7
Alto Adige	→ Come aprire un B&B in Provincia di Bolzano: Legge provinciale 11 maggio 1995, n. 12
Umbria	→ Come aprire un B&B in Umbria: Legge Regionale 10 luglio 2017, n. 8; Regolamento RegIonale 13 settembre 2018, n. 8
Valle d’Aosta	→ Come aprire un B&B in Valle d’Aosta: Legge regionale 29 maggio 1996, n. 1; Legge regionale 4 agosto 2000, n. 2
Veneto	→ Come aprire un B&B in Veneto: Legge Regionale del 14 giugno 2013 n. 11

 

Numero di camere

Il numero massimo di camere che un B&B può avere varia da regione a regione. In generale, va da un minimo di 3 a un limite di 6, con un massimo di 20 posti letto. Alcune regioni prevedono deroghe per strutture ubicate in comuni con minore vocazione turistica o in particolari contesti ambientali.

Regione	Numero di camere e posti letto per B&B
Abruzzo	4 camere, 10 posti letto
Basilicata	4/6 camere, 8/12 posti letto
Calabria	4 camere, 8 posti letto
Campania	4 camere, 8 posti letto
Emilia Romagna	3 camere, 6 posti letto
Friuli Venezia Giulia	4/6 camere, 8/12 posti letto
Lazio	3 camere, 8 posti letto
Liguria	3/4 camere
Lombardia	4 camere, 12 posti letto
Marche	3/6 camere, 6/12 posti letto
Molise	3 camere, 6 posti letto
Piemonte	3/6 camere, 6/12 posti letto
Puglia	3/6 camere, 9/18 posti letto
Sardegna	3 camere, 10 posti letto
Sicilia	5 camere, 20 posti letto
Toscana	6 camere, 12 posti letto
Trentino	4 camere
Alto Adige	8 camere
Umbria	3/5 camere, 6/10 posti letto
Valle d’Aosta	3 camere, 6 posti letto
Veneto	3 camere, 12 posti letto

 

Colazione

La colazione è un servizio obbligatorio che deve essere offerto agli ospiti del B&B, può essere servita in camera oppure in un'area comune della struttura. Non è necessario che sia elaborata, ma deve comunque includere generi alimentari di base come caffè, thè, succhi di frutta, yogurt, cereali, pane, marmellata e biscotti. Inoltre, anche la colazione dev’essere servita secondo regolamentazioni specifiche: in un B&B non si possono offrire prodotti alimentari manipolati dall’host, a meno che il proprietario non sia in possesso delle autorizzazioni igienico-sanitarie necessarie (HACCP). Gli ospiti possono consumare solo cibi e bevande confezionati o “manipolati da chi di competenza” (come per esempio una panetteria).

Cambio biancheria

Per garantire un soggiorno igienico agli ospiti, la biancheria da letto e da bagno deve essere cambiata con regolarità. La frequenza del cambio biancheria può variare in base alle disposizioni regionali, ma in generale si consiglia di cambiare le lenzuola e gli asciugamani ogni 3 giorni.

Morbida, resistente e durevole

Biancheria per camera e bagno

Lenzuola

Federe

Asciugamani

Accappatoi

Arredo delle camere

Le camere del B&B devono essere arredate in modo funzionale e confortevole, in modo da garantire un soggiorno piacevole agli ospiti. L'arredo minimo comprende letti adeguati alle dimensioni della camera, cestino, una sedia per ospite, comodini, armadi per riporre i vestiti e illuminazione sufficiente. È consigliabile aggiungere anche un tavolino, un set di sedie e uno specchio.

Pulizia generale

L'intera struttura del B&B, dalle camere agli spazi comuni, deve essere sempre pulita e in ordine. È importante garantire un'accurata pulizia quotidiana e una sanificazione periodica degli ambienti, per offrire agli ospiti un soggiorno igienico e sicuro.

Titolarità e residenza dell’immobile

La normativa vigente stabilisce che il titolare del B&B non è obbligato a risiedere nell'immobile adibito a struttura ricettiva. Tuttavia, è comunque necessario che il titolare abbia la disponibilità dello stesso e che sia in grado di garantire la sua presenza o quella di un suo delegato per la gestione degli ospiti e della struttura.

Oltre ai requisiti sopraelencati, è importante informarsi anche sulle normative relative alla sicurezza degli impianti, all'antincendio e all'accessibilità per le persone con disabilità.

Comunicazioni alla pubblica amministrazione

Oltre alla SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), che rappresenta il primo passo per l'apertura di un B&B, il titolare è tenuto ad effettuare alcune comunicazioni obbligatorie alla pubblica amministrazione per regolarizzare la sua attività e garantire la sicurezza degli ospiti. Vediamo nel dettaglio quali.

Comunicazione degli ospiti alla Polizia di Stato

Ogni volta che un nuovo ospite arriva presso il B&B, il titolare è tenuto a registrarlo e a comunicare la sua presenza alla Polizia di Stato. Questa procedura, che avviene telematicamente attraverso il portale AlloggiatiWeb, consente di monitorare il flusso turistico e di prevenire eventuali reati. La comunicazione deve essere effettuata entro le 24 ore dall'arrivo dell'ospite e deve includere i seguenti dati:

• Generalità dell'ospite (nome, cognome, data di nascita, luogo di nascita, nazionalità, documento di identità)
• Data di arrivo e di prevista partenza
• Numero di persone che compongono il nucleo familiare
• Provenienza (comune e provincia di residenza)

Comunicazione delle presenze alle Regioni

Per fini statistici, le presenze degli ospiti del B&B devono essere comunicate alle autorità regionali competenti. Le modalità di comunicazione e le tempistiche variano a seconda della regione. In generale, la comunicazione avviene telematicamente attraverso un portale dedicato della Regione di riferimento. I dati da comunicare includono:

• Generalità dell'ospite (nome, cognome, data di nascita, luogo di nascita, nazionalità, documento di identità)
• Data di arrivo e di prevista partenza
• Numero di persone che compongono il nucleo familiare
• Provenienza (comune e provincia di residenza)
• Codice identificativo del B&B

Oltre alle comunicazioni obbligatorie sopracitate, il titolare di un B&B può essere tenuto ad effettuare ulteriori comunicazioni alla pubblica amministrazione a seconda di specifiche disposizioni regionali o comunali. Ad esempio, potrebbe essere necessario comunicare l'apertura o la chiusura stagionale del B&B, oppure la cessazione dell'attività.

È importante ricordare che il mancato rispetto delle normative relative alle comunicazioni alla pubblica amministrazione può comportare sanzioni amministrative per il titolare del B&B. Per questo motivo, è consigliabile consultare il sito web della propria Regione o del proprio Comune per avere informazioni aggiornate su tutte le comunicazioni obbligatorie e sulle relative modalità di invio.

Offerta del B&B

Per attirare i clienti e distinguersi dalla concorrenza, è fondamentale offrire un servizio di qualità e un'esperienza unica agli ospiti. Concetti che avrai letto e sentito dire da tutti e che ti sembreranno un po’ astratti. Per risolvere questo dilemma abbiamo cercato di riassumere le due domande più scottanti: “Cosa non deve mancare in un B&B” e “Quali prezzi devo applicare?”.

Cosa non deve mancare in un B&B

Fin dal primo incontro gli ospiti dovrebbero sentirsi accolti con un sorriso e un benvenuto caloroso, così da sentirsi a loro agio. Oltre a questo, ecco cosa non dovrebbe mai mancare all’interno di un B&B:

• Camere pulite e confortevoli: letti comodi, biancheria fresca e di qualità, un bagno funzionale e prodotti da bagno della
• Wi-Fi gratuito: l'accesso a internet è ormai una necessità per la maggior parte dei viaggiatori.
• Colazione: offrire una colazione abbondante e varia con prodotti freschi, tipici e di stagione è un ottimo modo per iniziare la giornata degli ospiti.
• Informazioni turistiche: fornire mappe, guide e consigli sui migliori ristoranti e attrazioni della zona è un valore aggiunto.
• Atmosfera accogliente: creare un ambiente rilassante e familiare è importante per far sentire gli ospiti a casa.

I prezzi

Stabilire i prezzi delle camere di un B&B è un aspetto fondamentale per il successo dell’attività. Trovare il giusto equilibrio tra prezzi competitivi e redditività richiede un'attenta valutazione di diversi fattori:

• La location: la posizione del B&B gioca un ruolo chiave nella determinazione del prezzo. Se ci si trova in una zona turistica rinomata o in un centro storico, si potrebbero applicare prezzi più alti rispetto a un B&B situato in una zona periferica.
• La stagione: la stagionalità, così come la presenza di fiere o eventi, influenza molto la domanda e, di conseguenza, i prezzi. In alta stagione, quando la richiesta è maggiore, è lecito aumentare leggermente le tariffe. Al contrario, durante la bassa stagione, offrire sconti o promozioni per attirare clienti.
• I servizi offerti: i servizi inclusi nel prezzo della camera, come la colazione, la connessione Wi-Fi, il parcheggio o l'utilizzo di servizi benessere, influenzano il prezzo finale. Più servizi sono offerti, più alto è il prezzo.
• La tipologia di camera: la dimensione, l'arredamento, la vista e la presenza di un bagno privato sono caratteristiche che determinano la categoria della camera e, di conseguenza, il suo prezzo. Una camera doppia con vista panoramica e bagno privato avrà un prezzo più alto rispetto a una camera singola con bagno in comune.
• La concorrenza: è importante analizzare i prezzi dei B&B concorrenti nella zona per posizionarsi in modo strategico. Non è da sottovalutare però la qualità del servizio e l'unicità dell’offerta per distinguersi dalla concorrenza.
• I costi fissi e variabili: per stabilire prezzi redditizi, è fondamentale conoscere i costi fissi e variabili dell’attività. I costi fissi includono l'affitto, le utenze, le tasse e le spese di manutenzione, mentre i costi variabili comprendono le pulizie, la biancheria, il cibo per la colazione e altri servizi offerti agli ospiti. Calcolando attentamente questi costi, è possibile determinare un prezzo minimo per camera che garantisca di coprire le spese e di ottenere un profitto.
• Strumenti di pricing online: esistono diversi strumenti online che possono aiutare a definire i prezzi delle camere in modo dinamico, in base alla domanda e alle fluttuazioni del mercato. Questi strumenti permettono di monitorare i prezzi dei concorrenti e di adeguare le tariffe in tempo reale per massimizzare i profitti.

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Costi del B&B

Aprire e gestire un B&B comporta l'affrontare diverse spese: dalle assicurazioni alle forniture, passando per le utenze, vediamo quali.

Costi di verifica dell'idoneità dell'immobile

La verifica dell'idoneità dell'immobile ai requisiti igienico-sanitari e di sicurezza può essere effettuata da un professionista abilitato, come un geometra o un architetto, il cui costo varia in base alla complessità dell'immobile e alla Regione. La messa a norma degli impianti elettrici, idrici e del gas è obbligatoria per legge. Il costo varia in base all'entità degli interventi necessari, ma può ammontare a diverse migliaia di euro.

Costi di adeguamento antincendio

L'adeguamento alla normativa antincendio prevede l'installazione di sistemi di rilevazione fumi, estintori, segnaletica e illuminazione di sicurezza. Il costo varia in base alla metratura dell'immobile e alla complessità degli interventi, ma può partire da 1.000€ - 2.000€.

Costi assicurativi per ospiti e struttura

Gestire un B&B comporta diverse responsabilità, tra cui la protezione degli ospiti e della struttura stessa attraverso specifiche coperture assicurative. Vediamo di seguito le principali tipologie di assicurazione disponibili, di cui alcune opzionali.

Assicurazione RC verso terzi

È obbligatoria per legge e copre i danni causati a terzi da parte del gestore o degli ospiti del B&B. Il costo varia in base al massimale di garanzia scelto e all'entità del B&B.

Assicurazione infortuni per gli ospiti

È opzionale, ma consigliata per tutelare gli ospiti in caso di incidenti all'interno del B&B. Il costo varia in base al numero di posti letto e alle garanzie incluse.

Assicurazione contro i furti

È opzionale, ma consigliata per proteggere il B&B da furti e rapine. Il costo varia in base al valore dei beni assicurati e al massimale di garanzia scelto.

Costo di creazione di un sito web

La creazione di un sito web professionale è fondamentale per promuovere un B&B online. Il costo varia in base alle funzionalità richieste e al design, oltre alla manutenzione annuale prevista.

Costi per le forniture

Le forniture per il B&B includono biancheria da letto e da bagno, prodotti per la pulizia, stoviglie, utensili da cucina e altri oggetti di uso quotidiano. Il costo varia in base alla qualità e alla quantità dei prodotti acquistati.

Costi delle utenze

Canone RAI

Il canone RAI è dovuto per tutti gli immobili adibiti a uso abitativo, anche se adibiti a B&B. L'ammontare del canone varia in base alla categoria catastale dell'immobile e al numero di occupanti. Tuttavia, per i B&B e altre strutture ricettive, può essere richiesto il pagamento del canone speciale. Questo canone è obbligatorio per le attività commerciali e le strutture ricettive che dispongono di uno o più apparecchi televisivi o radiofonici per uso collettivo.

Il canone speciale differisce dal canone ordinario e si applica in base al tipo e al numero di apparecchi posseduti. L'importo è determinato anche dalla tipologia dell'attività e può variare in funzione dell'uso degli apparecchi. Il pagamento è generalmente annuale e deve essere effettuato all'Agenzia delle Entrate o all'ente preposto alla riscossione.

SIAE

Se nel B&B vengono diffuse musica o opere video protette da diritto d'autore, è necessario pagare i diritti SIAE. Il costo varia in base al tipo di diffusione e alla metratura dell'immobile.

TARI

La Tassa Rifiuti Solidi Urbani (TARI) è dovuta per tutti gli immobili, anche se adibiti a B&B. L'ammontare della TARI varia in base al Comune e alla metratura dell'immobile.

Tassazione e regimi fiscali del B&B

La tassazione del B&B dipende dal regime fiscale scelto dal titolare.

Aprire un B&B senza partita IVA

È possibile svolgere attività di B&B occasionale senza partita IVA, a condizione che i ricavi non superino i 7.000 euro annui. In questo caso, i redditi derivanti dall'attività sono tassati come redditi diversi nell'Irpef del titolare.

Regime forfettario

Se i ricavi superano i 7.000 euro annui, è possibile aderire al regime forfettario. In questo regime, si applica un'imposta sostitutiva del 15% sui redditi, con una franchigia di 35.000 euro.

B&B professionale

Se si desidera svolgere attività di B&B in modo professionale, è necessario aprire una partita IVA e iscriversi al Registro delle Imprese. In questo caso, i redditi sono tassati secondo il regime ordinario dell'Irpef o delle Ires (se si opera in forma societaria). Nel caso in cui si opti per aprire un affittacamere, o una room&breakfast, le regolamentazioni sono diverse.

In ogni caso vi consigliamo di rivolgervi a un commercialista per maggiori informazioni e precisazioni sulle normative vigenti.

Agevolazioni e contributi per aprire un B&B

Esistono diverse agevolazioni e contributi a cui i titolari di B&B possono accedere per aprire una struttura di questo tipo. Per informazioni precise e aggiornate, è consigliabile consultare il sito web del proprio Comune o della Regione di riferimento o rivolgersi al proprio commercialista, ma in generale le agevolazioni possono riguardare:

• Riduzione delle tasse locali: IMU, TASI.
• Contributi a fondo perduto: per la ristrutturazione dell'immobile o l'acquisto di arredi e attrezzature.
• Finanziamenti agevolati: per l'avvio dell'attività.

Conclusioni

Aprire un B&B può essere un'esperienza gratificante e redditizia, ma richiede pianificazione accurata, impegno e conoscenza delle normative vigenti. In questa guida completa abbiamo cercato di fornire una panoramica esaustiva dei passi da compiere e degli aspetti da considerare per avviare un'attività di B&B con successo. Ricordiamo che è sempre consigliabile consultare un legale e un esperto fiscale per avere una consulenza personalizzata e ricevere delucidazioni su aspetti specifici della normativa.